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距上海繞城高速僅約2公里

    一年多時間里,租賃地塊逐步拓展到上海除虹口、金山外的14個區,實現內環到郊環的全覆蓋。其中浦東相應地塊數量最多,為17幅,占27.4%。不過,地處偏遠的崇明、奉賢、青浦三區也各自成交一幅租賃地塊。其中,崇明區長興鎮G9CM-0901單元(局部調整)12-04地塊成交于去年1月,由上海長興島置業有限公司以樓板價1518元/平方米競得。同時成交的還有青浦區盈浦街道漕盈路東側07-05地塊,由上海盛青房地產發展有限公司以樓板價3578元/平方米競得。去年11月,奉賢區海港開發區65-01區域地塊,被上海奉港置業有限公司以底價競得,樓板價1986元/平方米。
  一位業內人士分析,2017年成交的租賃地塊主要位于市區或郊區核心市鎮,周邊配套設施較完善。而上述3幅地塊均位于配套設施有待改善的區域,地塊自身配建更重要。例如青浦盈浦街道的租賃地塊,在出讓合同中就對公共服務設施有詳細要求,包括建設日間照料中心、老年活動室、養育托管點、社區學校、衛生服務站等。
  記者發現,已成交的地塊重點聚焦就業密集、產城融合重點區域以及軌道交通站點周邊區域。不過,青浦的租賃地塊,也臨近新開通的軌交17號線漕盈路站,交通條件優越,還毗鄰青浦工業園,可滿足園區工作人群的居住需求;崇明的租賃地塊位于南部海洋裝備產業區的配套區域,周邊道路部分處于在建狀態;奉賢的租賃地塊處于海港綜合經濟開發區,距上海繞城高速僅約2公里。
  集體土地首次入市租賃住宅,去年下半年,租賃地塊成交出現“井噴”,達到27幅,占全年總量的七成。其中有兩幅位于泗涇鎮的地塊是集體土地入市試點項目,在上海具有開創性意義。當年10月,松江區泗涇鎮SJSB0001單元07-09號(集體土地試點入市)地塊,以1.25億元價格成交,建設租賃住房不低于825套。與過去土地市場出讓的國有建設用地不同,這是上海首次通過土地市場推出的集體土地入市建設租賃住宅項目,出讓人為泗涇經濟聯合社。緊接著的11月,松江區泗涇鎮又有一幅集體建設用地轉為租賃住房地塊——松江區泗涇鎮SJS20004單元03-11號(集體土地試點入市)地塊,以8581萬元價格成交,建設租賃住房不低于549套。日前召開的全國住房和城鄉建設工作會議傳出信息:“以解決新市民住房問題為主要出發點,補齊租賃住房短板”成為今年十項重點任務之一。一時間,租賃住房又成為市場焦點。
  當前上海正加快推進租賃住房建設、培育和發展住房租賃市場,情況究竟如何?
  記者針對市規劃資源局公布的相關土地出讓合同進行梳理發現,從2017年7月24日上海全面啟動新增租賃住房用地供應以來,租賃住房用地成交情況發生了一些變化。截至去年12月31日,租賃住房用地已累計成交62幅,區域分布廣泛,更有集體土地試點入市地塊。競得企業的類型也出現多樣化趨勢,除上海本地國企外,還有非本地國企及民企。
  租賃住房用地供應力度增大,租賃住房地塊采取“只租不售”模式。去年12月27日,上海有兩幅租賃住房用地在市土地交易市場成交,這是2018年最后一批成交的租賃住房用地。兩幅土地均位于寶山,將至少提供1560套租賃住房。
  短短一年半時間,上海共成交62幅租賃住房用地,其中包括兩幅綜合性用途地塊:楊浦區長白社區N1-01地塊(長白街道228街坊)的土地用途為文體用地和租賃住房;浦東新區三林社區Z000703單元控規NH103-01地塊,土地用途為商業用地、城鎮單一住宅用地、租賃住房。這兩幅地塊總占地面積超163萬平方米,至少可提供約5.5萬套新增租賃住房,居全國前列。其中去年全年共成交38幅土地,較上一年增加14幅。
  租賃住房用地供應力度持續增大。這些成交地塊新建房源,還只是上海加快租賃住房建設的渠道之一。2017年發布的《上海市住房發展“十三五”規劃》明確提出,“十三五”期間,上海將積極推進購租并舉的住房體系建設,進一步健全房地產市場健康發展長效機制,預計新增供應各類住房約170萬套,其中租賃住房約70萬套。其它渠道還包括存量更新改造類項目、代理經租房源等。
  租賃地塊拓展到上海14個區,2017年7月,上海首批成交的兩幅租賃地塊,一幅位于浦東新區張江南區,一幅位于嘉定區嘉定新城。其中,在張江南區建設的張江國際社區人才公寓(一期)項目,是全市最早投入建設的純租賃住房,預計今年全面竣工上市。
  
  2017年8月發布的《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》確定第一批上海等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。之后的實施意見提出,要穩妥有序開展集體建設用地建設租賃住房試點等多種途徑,以增加租賃住房供應。業內人士分析,泗涇鎮成為首個集體土地入市建設租賃住宅的地區,主要原因在于緊鄰市區,以及鎮域內沒有行政村或農業戶籍人口的現狀。而且集體用地收歸鎮一級,不太會出現土地利用混亂復雜的情況。集體建設用地建造租賃住房,不僅可解決新上海人的民生問題,有利于增加城市競爭力,也是改變城市發展結構的重大突破。
  參與的不乏非滬企業和民企,根據國家九部委《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》要求和上海的具體情況,在大幅增加租賃住房供應、規范租賃市場培育和發展的階段,要充分發揮國有企業的引領和帶動作用,特別在穩定租賃關系、增加供給等方面的作用。經梳理,目前租賃地塊競得人中,上海本地國企占絕大多數,其中上海地產集團、張江集團、陸家嘴集團以及市北高新集團,分別以12幅、4幅、4幅、3幅土地位居前四。“國有企業作為市場的‘穩定器’,應積極參與租賃住房建設。這也是企業謀求轉型的良機。”上海地產集團相關負責人說。
  不過,去年參與租賃地塊交易的房企中不乏非滬企業以及民企的身影。去年1月,寶山區羅店鎮美羅家園大型居住社區02單元0218-02地塊被深圳市中集產城投資發展有限公司以2.84億元競得,這是首家非滬企業。中集產城投資發展有限公司為A股上市公司中集集團下屬子公司,具有國資背景。去年10月成交的松江區泗涇鎮SJSB0001單元07-09號(集體土地試點入市)地塊,其受讓企業同樣來自深圳,為有巢科技投資(深圳)有限公司,現改名“有巢住房租賃(深圳)有限公司”,是華潤置地全資子公司。“有巢”是華潤置地于去年6月發布的長租公寓品牌。
  此外,松江區泗涇鎮SJS20004單元03-11號(集體土地試點入市)地塊則被民營企業上海派米雷投資(集團)有限公司競得。這是一家以產業地產投資為主的綜合性投資公司。公司旗下兩個產業園區、兩個長租公寓項目均在松江區。2018年,上海各商業銀行繼續大力推進小微金融創新,通過完善內部考核、創新增信方式、運用信息技術,有效增加小微金融供給,改善小微企業融資環境。為宣傳推廣各商業銀行的優秀創新成果,中國人民銀行上海總部和上海市金融學會組織開展了2018年上海市小微金融創新案例征集評選活動。
  經過評選小組評議,共評選出18個具有代表性的優秀創新案例。其中,優秀獎12個,表彰獎6個。獲獎案例的創新特點主要集中在五個方面:
  一是通過優化小微信貸考核機制,強化小微信貸投放正向激勵。如,中國工商銀行上海市分行調動行內各項資源建立全方位小微信貸考核體系,通過激勵措施強化對經營機構的引導和正向激勵;南京銀行上海分行創新設立“鑫鑫向榮”資產儲備激勵考核方案,運用資源傾斜化與考核差異化,達到引導效果最大化。
  二是運用金融科技,提高信貸服務的效率和便利度。如,中國農業銀行上海市分行推出全線上運作的產品“微捷貸”,為小微企業和企業主提供可循環使用、純信用方式的網絡融資產品;中國銀行上海市分行針對中小企業的融資需求設計開發“中銀E企貸”,為企業提供線上預授信專屬服務;中國建設銀行上海市分行的“都市普惠小微快貸”運用大數據模型,建立全新的客戶評價體系,為優質小微企業客戶提供信用貸款。
  三是創新風控模式,優化小微信貸產品的期限管理。如,中國工商銀行上海市分行普惠金融事業部研發小微客戶風險評價模型,對小企業貸款客戶實施智能化批量化存續期管理;交通銀行上海市分行基于企業的經營資金回籠情況和資金沉淀數據,主動為客戶提供預授信額度、利息減免等,擴大了商業銀行小微金融服務的覆蓋面。
  四是依托核心企業發展供應鏈金融,拓寬小微企業融資渠道。如,中國銀行上海市分行充分運用中征應收賬款融資服務平臺,與大型企業積極合作,創新推出“小微企業應收賬款‘供應鏈融資’方案”;招商銀行上海分行為企業設計“貿易融合綜合金融解決方案”,融合在線貼現+開票、開證+議付、押匯等產品組合,通過靈活的表內外融資方式,提高企業融資效率和便利度。
  五是創新信貸產品增信方式,緩解小微企業擔保品不足的問題。如,華夏銀行上海分行推出小微企業信用增值貸產品,針對符合準入條件的結算客戶或存量信貸客戶給予信用方式的信貸融資服務;富邦華一銀行運用物流公司提供的加盟商經營數據,基于經營數據測算授信額度,向物流公司加盟商提供無抵押信用貸款。
  上述創新成果體現了上海小微金融創新的主要方向,尤其是涌現出一些支持新產業新業態的金融產品和服務方案,對進一步提升上海小微金融服務發揮了引領示范作用。上海市金融學會對此予以表彰,并將在人民銀行上海總部的指導下,繼續鼓勵各商業銀行參與到小微金融創新中來,改善小微金融供給,加大服務創新力度,支持上海“四個品牌”建設。

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